Alquileres en Argentina: cuando la desregulación te deja sin casa

Si bien hace muchos años alquilar dejó de ser un paso transitorio hacia la vivienda propia, en la Argentina de Milei,se convirtió en un laberinto de deudas sin salida. La derogación de la Ley de Alquileres y la liberalización total del mercado a través del DNU 70/2023 dispararon los precios a niveles inéditos e hicieron del acceso al techo un privilegio que depende, cada vez más, del salario en dólares que casi nadie tiene. La crisis habitacional ya no es una consecuencia amarga del ajuste, es la esencia misma de su diseño político.

Un mercado sin frenos: cuando el alquiler se fija en dólares en un país que no cobra en dólares

La desregulación fue presentada como la solución mágica para “liberar” la oferta. En la práctica, produjo el escenario que los inquilinos vienen describiendo como “ley de la selva”. Desde la firma del DNU 70/2023, los alquileres acumulan incrementos de hasta 360% en distintos puntos del país, y en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la suba interanual llega al 45,5% según relevamientos de portales inmobiliarios.

En el relevamiento del portal de alquileres Zonaprop: el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en CABA trepó a 757 dólares mensuales. En el país la inmensa mayoría de los trabajadores cobra en pesos, pero la desregulación permitió que propietarios e inmobiliarias fijaran los valores en dólares, una moneda a la que se accede de forma restringida, con múltiples tipos de cambio y costos paralelos.

La vivienda propia, en la Argentina de Milei,se convirtió en un laberinto de deudas sin salida

Es decir: se paga en una moneda que la ciudadanía no recibe, que no puede comprar libremente y cuyo valor no es estable. Ni en América Latina ni en Europa es habitual que el alquiler se pacte en una divisa distinta a la de los ingresos corrientes. En Argentina, la desregulación lo habilitó sin límites.

A esta anomalía se le suma otra capa de violencia estructural: el 37% de los hogares de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires alquila, pero el Estado ya no controla ni un solo valor del mercado. En palabras de Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados, esto es “insólito”: No existe país del mundo que no tenga regulación de alquileres. Ninguna ciudad, ningún municipio, ninguna provincia controla el precio de un solo alquiler en Argentina.

El resultado es un mercado donde los propietarios fijan condiciones abusivas: aumentos cada dos o tres meses, depósitos millonarios, pagos por adelantado y contratos en dólares. Todo bajo amenaza permanente de desalojo.

Trabajar más para no quedarse afuera: la economía familiar rota

Las consecuencias de esta desregulación recaen, con una precisión quirúrgica, sobre jóvenes, trabajadores precarizados y familias monomarentales. El salario de quienes tienen entre 18 y 35 años es entre un 35% y un 52% menor que el promedio nacional, lo que los convierte en el primer grupo expulsado del mercado formal.

En el país la inmensa mayoría de los trabajadores cobra en pesos, pero la desregulación permitió que propietarios e inmobiliarias fijaran los valores en dólares, una moneda a la que se accede de forma restringida, con múltiples tipos de cambio y costos paralelos

La Encuesta Nacional Inquilina lo confirma:

• 7 de cada 10 hogares endeudados para pagar el alquiler.
• 1 de cada 3 depende de un segundo empleo.
• 48% tiene atrasos, principalmente por subas de alquileres y expensas.

Carla resume su situación con una frase que se volvió común entre quienes buscan departamento: Hoy no sabés si vas a pagar el mes que viene. Vivís atado al dólar. El testimonio más crudo lo aporta Muñoz desde su trabajo territorial: Hay un nivel de desesperación que no veía desde la pandemia. Gente que dice: ‘Estoy con mis hijos y no tengo adónde ir’. Eso no aparece en estadísticas, pero es un infierno silencioso.

Mientras tanto, los requisitos para ingresar a un alquiler se volvieron directamente prohibitivos: garantías imposibles, depósitos por arriba del millón de pesos (alrededor de 700 USD), seguros de caución que pueden sumar el equivalente a un mes entero de salario, y condiciones fijadas por financieras y no por el Estado. Muñoz explica el mecanismo: Aunque tengas recibo de sueldo o propiedad para garantía, la inmobiliaria te impone el seguro de caución porque se lleva el 10% de cada contrato.

El ingreso inicial para un dos ambientes en CABA puede llegar a 3 millones de pesos (2100 USD), sin contar mudanza ni gastos imprevistos. Un peaje de entrada que deja afuera a gran parte de los trabajadores formales y directamente clausura el acceso para quienes viven de ingresos informales o changas.

La maquinaria de exclusión: del desaliento a la expulsión territorial

La geografía del alquiler también es una geografía del descarte. La ausencia total de regulación potencia la discriminación: familias con niños, adultos mayores, personas solas, estudiantes del interior y migrantes quedan sistemáticamente relegados en un mercado que busca ocupantes con salarios dolarizados, recibos perfectos y garantías imposibles.

Hay un nivel de desesperación que no veía desde la pandemia. Gente que dice: ‘Estoy con mis hijos y no tengo adónde ir’. Eso no aparece en estadísticas, pero es un infierno silencioso

Muñoz advierte que el impacto golpea incluso a sectores que antes parecían protegidos: Hoy hay cinco desalojos por día en la Ciudad. Jubilados propietarios dejan de pagar expensas para poder comer. Lo mismo pasó en 2001. Durante las crisis, los remates judiciales y las ventas forzadas generan oportunidades para grandes grupos inmobiliarios y fondos de inversión. Es un patrón mundial: BlackRock en España, bancos con cientos de miles de viviendas en Alemania. En Argentina, sin regulación, el proceso es todavía más agresivo. Lo que parece caos, en realidad, tiene dirección hacia la concentración de la vivienda.  

Los datos refuerzan la tesis: solo el 3% de los hogares percibe renta por alquiler, mientras que más de 4 millones de inquilinos destinan hasta su sueldo completo para sostener el techo. El ajuste se convierte así en un mecanismo de transferencia brutal desde los hogares hacia los dueños del mercado inmobiliario.

El camino invertido: la propuesta de un parque público y el límite colectivo

Frente a esta demolición silenciosa, la respuesta social se organiza. Las asociaciones de inquilinos alertan sobre un punto de no retorno. La propuesta del Instituto de Desarrollo Urbano y Vivienda (IDUF), un Banco Público de Viviendas con tierras fiscales, inmuebles ociosos y herencias vacantes, aparece como una de las pocas alternativas estructurales.  Es una idea que recupera experiencias globales: parque público de alquileres, control estatal sobre precios y límites estrictos a la vivienda vacía.

El rechazo social a la autorregulación es abrumador: 87% de la población cree que el Estado debe intervenir para frenar abusos. La “libertad” del mercado se traduce hoy en expulsión territorial, precarización emocional y endeudamiento estructural de millones de familias.

Cuando el techo se vuelve frontera

La Argentina de Milei no enfrenta un problema habitacional: enfrenta una política habitacional negativa, cuyo objetivo no es resolver la crisis sino desplazarla hacia los sectores más vulnerables. La vivienda, ese derecho que debería garantizar estabilidad, arraigo y proyecto, se transformó en frontera. En una línea invisible pero implacable que separa a quienes pueden pagar en dólares de quienes no pueden pagar en absoluto.

En un país donde la mitad de los hogares alquilados destina casi todo su ingreso al techo, hablar de “libertad” es un eufemismo cruel que oculta la transferencia de riqueza más grande en años.

Y sin embargo, como en cada capítulo del ajuste, la resistencia aparece desde abajo: en cada puerta que se cierra, en cada familia que pelea por quedarse, está también el límite político a un modelo que deja a millones sin un lugar donde vivir.